不動産投資初心者にワンルームマンションがオススメな理由とは?

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資産を増やしたい。子供の進学に備えたい。老後のために蓄えたい。近年、多くのサラリーマンが投資、資産運用に関心を持ち始めています。

株やFX、投資信託・定期預金など、資産運用にはさまざまな種類がありますが、その多くは、多額の初期費用が必要になったり、安定した収益が得られなかったり、ニュースや情報をチェックしなければならず時間を取られてしまったり……と、サラリーマンにとって難しいものばかりです。

そんな中、サラリーマンにとって最も適切な資産運用法とされるのが、不動産投資です。

不動産投資は、安定した収入がある人なら融資を受けられるため、多額の初期費用を必要とせず、自身でリスクをコントロールすることができ、なおかつ長期で安定した収益を着実に得ることができる堅実な投資です。

しかし、そのようなメリットも含めて、「不動産投資」とはどのようなものか?についてきちんと理解されている方は多くはないと思います。そこで、不動産投資を始める際に知っておくべき情報やポイント、コツをご紹介致します。これから不動産投資を始めようと検討されている方のご参考になればと思います。

不動産投資とは

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不動産投資とは利益を得ることを目的として不動産に投資することです。

具体的には、マンションやアパート、区分所有でワンルームなどを購入し、それを人に賃貸して家賃収入を得ることや、購入した物件を売買し、その差額で利益を得ることをいいます。

どちらかというと、家賃収入を期待して投資する不動産投資が主流となっています。

不動産投資では、定期的に見込める利益のことをインカムゲイン、不動産を売買することによって得られる利益をキャピタルゲインといいます。

ちなみに、不動産投資は、運用する資金額やその見返りが株・FX以下、定期預金以上ということもあり、資産運用の中では、ミドルリスク・ミドルリターンともいわれてます。

不動産の種類

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投資目的で運用する不動産には大まかに分けて次の6種類があります。

  1. 区分所有マンション
  2. 一棟のマンション
  3. 一棟のアパート
  4. 駐車場
  5. 事務所ビル
  6. 店舗ビル

これらの中から投資初心者が始めるにおいてオススメする物件は、「区分所有マンション」です。理由として、「管理がとても楽」というのが挙げられます。

さらに毎月、賃貸管理会社に管理費と修繕積立金を支払ってしまえば、所有する不動産に対して、ほとんど何もすることはありません。あなたが購入して貸している部屋の管理に集中できます。

それから、物件が豊富にあることも区分所有マンションを選ぶ利点の一つとなります。区分所有マンションの情報はインターネット上で数多く公開されているので、お探しの地域で予算を決めて物件を検索することができます。検索している内に物件の良し悪しを見定める目も同時に養えます。

それに対して、一棟建てマンションやアパートなどその他の不動産投資の物件の情報は市場にはあまり出回らないのが特徴です。

たとえインターネット上で見つけたとしても、その物件は実はプロや上級者が見過ごした物件である場合が多いのです。

区分所有マンションの中でもなぜワンルームタイプがいいのか?

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区分所有のマンションの中でも部屋のタイプは様々です。

単身者向けの1Kやワンルーム、ファミリー向けの2DK、3LDKのマンションがあります。

ではなぜ、その中でもワンルームタイプがいいのか。

その理由は、部屋の広さと賃料に関係があります。

例えば、15㎡の1Kの部屋を6万円で貸しているとしましょう。

これが30㎡の2DKになり、広さが2倍になったからと言って賃料もその倍の12万円になるとは限りません。

部屋の大きさが広くなれば、賃料は割安になるのが一般的でしょう。15㎡の1Kが6万円だとしたら、30㎡の2DKはおよそ8~10万円程度です。

このことから分かるように、初心者向きなのは、利率がよく単価の高いワンルームタイプだと言えます。

ワンルームマンションのメリット

上記のほかにもワンルームマンションを選ぶメリットは数多くあります。

① 投資金額が比較的安いため始めやすい

投資初心者にワンルームの区分所有がオススメできる最たる理由のひとつに、投資金額の安さがあります。

不動産投資をするにあたってまず気になるのが初期費用です。ワンルームマンションの場合、エリアや建物の建築年数にもよりますが、数百万円から投資することが可能です。

収入が安定している方であれば、信用金庫や地方銀行などの金融機関から融資を受けることができるため、実質の初期費用をほとんどかけずに区分所有での不動産投資がはじめられます。

一方、一棟マンションやアパートの場合、「土地と建物」の購入になります。土地の持ち分が多くなるため、ワンルームマンションと比べて高額になります。立地場所や敷地の広さにもよりますが、都内のアパートは8,000万円前後から、一棟マンションは1~2億円前後が多いです。融資を受けるにしろ、多額の頭金が必要になります。

手元にお金がない状態からお金を生み出せるのは、サラリーマンの仕事とワンルームマンションの組み合わせならではの強みと言えるでしょう。

② 管理に手間がかからない

平日はサラリーマンをしている方でも運用できるほど、手間が掛からないメリットがあります。

一般的に投資マンションは区分所有のため、管理業務は賃貸管理会社が一括して行い、所有者である本人はほとんど口を出さなくても大丈夫です。

ですので、不動産投資をしたいけど時間がない……という方でも複数の物件を運用する事が可能です。

一方で、一棟マンションを購入、管理するのはもはや「経営」に近く、不動産投資初心者には極めて難しいものになります。

将来的に一棟マンションを購入したいと考えている場合でも、まずはワンルームマンションから始め徐々に資金と知識を増やし、段階的に規模を大きくしていくのがいいでしょう。

③ 好立地の物件が多い

不動産投資において物件の立地次第で成功する確率が上下します。

安定した家賃収入を見込むためには、できるだけ空室になるリスクを避けなくてはいけませんが、そのためには以下のような条件が必要になります。

  • 単身者が多く住む場所
  • 主要な駅まで乗り継ぎなしで行けるエリア
  • 駅から自宅までの距離が近い

他にも条件をあげればキリがありませんが、ワンルームマンションは、好立地の条件に当てはまる物件を探しやすい傾向があります。

物件を選ぶに際に、他にも築年数・設備・価格など様々な条件がありますが、「利便性」は特に優先すべき項目でしょう。

ワンルームマンションのデメリット

ここまで、美味しいお話をしてきて、さぁ不動産投資を始めましょう!というのは虫のいい話です。

区分所有マンションのワンルームタイプにも当然デメリットとなる部分があるので、あらかじめ確認しておきましょう。

① 投資金額が少額ため、リターンも少ない

上記で、ワンルームマンションは一棟マンション・アパートと比べて、投資金額が少なく投資しやすいというメリットを紹介しました。

しかし、それに伴いリターンも少なくなります。家賃収入が一つの部屋のみに限られてしまうためです。エリアにもよりますが、都内のワンルームマンションの家賃は平均しておよそ月々9万円前後であるのに対して、一棟物件の場合、およそ月々50万円前後となります。

リスクが低い分リターンも少なくなるということワケです。

ワンルームマンションに限らず、不動産投資は長い目でみて大きなリターンを得られる投資方法です。目先の利益を追う人には向かない資産運用方法と言えるでしょう。

② 区分所有であるため、資産が建物のみ

地方のワンルームマンションの場合、土地の割合が極めて小さいため、資産としての土地はほとんど残りません。

購入から時間が経過して老朽化すると建物の価値も落ちるため、その結果、ほとんど資産がなくなってしまうのです。

一方、一棟マンション・アパートは、たとえ年数が経過して建物の価値がなくなっても、土地が資産として残ります。

ただし、都心の区分マンションの価格から導く土地と建物の内訳は、建物3~4割、土地が6〜7割になっています。

都心の区分マンションの場合、土地の価値の方が建物を上回っているため価値が目減りしません。

③ 空室の期間は収入がゼロになってしまう

運用をしていく上で入居者がいなければ収益は無くなります。

ワンルームマンション投資の場合、1つの部屋に1人の入居者が前提です。仮にその入居者が見つからなかったり、次のようなケースになってしまっても融資ローンの支払いは変わらず続きます。

  • 家賃を滞納される
  • 夜逃げしてしまう

上記以外にも、地価相場の下落によって家賃収入が下がり、想定していた収入が入らなくなってしまうといったデメリットもあります。

これらは、長期間運用をしていくにあたって、直面する問題でもありますので、リスクを最小限に抑えるための家賃保証を利用するなど、状況に応じた「リスクヘッジ」が不可欠となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

不動産投資は、やり方と知識をしっかりと身に付ければ、堅実にリターンとリスクをコントロールすることができる投資だということを理解して頂けたと思います。

さらに、不動産投資の中でもワンルームタイプならば、あなたの生活に大きな負担をかけずに資産運用できます。

メリットとデメリットを十分に理解して、メリットを最大限に活かし、デメリットを最小限に抑えることで自分の今後の資産を大きく増やすことが可能となるでしょう。

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